Archivo de julio de 2013

NUEVA LEY DEL AQUILER (I)

Viernes, 19 de julio de 2013

DERECHOS Y DEBERES DE LAS PARTES

Con la publicación de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del aquiler de viviendas, que entró en vigor el pasado día 6 de junio, se han implantado una serie de novedades respecto del régimen anterior aplicable a los arrendamientos.

La novedad legislativa pivota sobre dos ejes básicos: los derechos y obligaciones de las partes, y la autonomía de la voluntad.

A) Derechos y Obligaciones de las partes.

Se modifica la duración mínima del arrendamiento, o lo que comúnmente ha dado en llamarse prórroga forzosa, que pasa se reduce de 5 a 3 años. De igual manera ocurre con la prórroga tácita de los contratos que pasa de 3 años a 1. De esta manera, llegada la fecha de expiración del contrato, y si ninguna de las partes comunica a la otra su intención de no renovar con una antelación de 30 días, el contrato se prorroga automáticamente por un años más.

Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial.

Flexibilidad para recuperar el inmueble por parte del propietario cuando su destino sea el de vivienda permanente. La diferencia sustancial frente a las previsiones anteriores es que la potestad del arrendador viene determinada ya por ley, no requiriéndose pacto expreso y mención en el contrato.

No obstante, para su ejercicio se requiere que haya transcurrido un años desde la formalización del contrato, una comunicación previa al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha de recuperación del inmueble, y que éste sea destinado a vivienda habitual de:

- El propietario.

- Sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción.

- Para el uso de su cónyuge, tras una sentencia de firme de separación divorcio o nulidad matrimonial.

El desistimiento del arrendatario, los cambios en esta materia implican la falta de rigorismo y la posibilidad de ejercer este desistimiento en cualquier momento, siempre y cuando hayan transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato. Otro requisito en su ejercicio es la comunicación al arrendador con una antelación de 30 días.

Si el arrendatario cumple con las previsiones legales, en principio no tendría que abonar indemnización alguna al propietario de la vivienda por finalizar de manera anticipada el contrato. Y decimos en principio, porque la nueva norma prevé la posibilidad de que se pacte en el contrato la posibilidad de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Siendo que los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Hasta aquí un sucinto análisis de los cambios legislativos operados en el esquema de derechos y obligaciones de las partes. En una próxima entrada tendremos la posibilidad de analizar cómo se prioriza el principio de autonomía de la voluntad, y las novedades que presenta esta nueva Ley.

HERENCIAS

Jueves, 4 de julio de 2013

PASOS A SEGUIR.
LOS CERTIFICADOS(III)

En esta andadura de certificados que encuadramos en nuestros primeros pasos, no podemos olvidarnos del Certificado de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento, o lo que comúnmente se denomina Certificado de Seguros de Vida.

El certificado expedido acredita si la persona del fallecido tenía suscrito un contrato de seguro de cobertura de fallecimiento en el que ocupaba la posición de asegurado. Esta circunstancia no es baladí, puesto que es normal en el tráfico jurídico y las relaciones comerciales actuales que determinados productos o servicios de se encuentren vinculados a una póliza de seguro de vida, un ejemplo de esta circunstancia suelen ser las tarjetas de crédito.

El certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, pude expedirse respecto de seguros de vida con cobertura de fallecimiento y respecto de seguros de accidentes en los que se cubre la contingencia de la muerte del asegurado, con independencia de que se trate de pólizas individuales o colectivas.

La tramitación es similar a la del certificado de últimas voluntades, para que nos emitan el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento es nuevamente necesario efectuar la solicitud a través del modelo 790, al que hemos de acompañar el Certificado Literal de Defunción, que habrá de ser original o copia compulsada, y en el que han de constar necesariamente el nombre de los padres del fallecido.

Formulario de autoliquidación de la tasa

Si la fecha del fallecimiento es posterior al 2 de abril de 2009 y la defunción no está inscrita en un Juzgado de Paz no es necesario presentar el certificado de defunción. en este caso es imprescindible consignar el DNI/NIE del fallecido (si carece de NIE el nº de pasaporte o, en caso de no tenerlo, el de otro documento de identidad de su país de origen).

Asimismo nos volvemos a encontrar con los requisitos adicionales de:

- Plazo: una vez hayan transcurrido 15 días hábiles a partir de la fecha de defunción.

- Pago de la Tasa: siendo el importe a abonar el de 3,62€ que se ha de efectuar acudiendo a una entidad financiera colaboradora con la Agencia Tributaria para efectuar la liquidación.

Una precisión de importancia en cuanto al plazo, si bien para su solicitud se marca una fecha de inicio ( transcurridos 15 días hábiles desde la fecha de defunción del finado), también existe un plazo máximo de cinco años para poder solicitar el certificado de contratos de seguro de cobertura de fallecimiento.

La solicitud del certificado ha de dirigirse al Ministerio de Justicia, repitiéndose las modalidades ya reseñadas:

1) Presencialmente: en la Oficina Central del Atención al Ciudadano sita en Madrid, o en cualquiera de las Gerencias Territoriales del Ministerio. En Granada la Gerencia Territorial radica en:
Gran Vía de Colón, 21, 18001 de Granada.

2) Por vía telemática a través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia, que a diferencia del certificado de defunción, nos exige contar con certificado electrónico para poder realizar la solicitud.
Acceso directo a la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia.
3) Por vía postal, remitiendo carta ordinaria a la siguiente dirección:
Registro General de Actos de Última Voluntad
Ministerio de Justicia
Plaza Jacinto Benavente, nº 3, Planta Baja
28012 Madrid

Pues bien, una vez obtenidos los tres certificados que hemos analizado, podemos continuar en la tramitación de nuestra herencia. Nuestro objetivo será que nos reconozcan la cualidad de heredero, bien porque el fallecido realizó testamento, o bien mediante un procedimiento de declaración de herederos. Circunstancias que analizaremos en próximas entradas.