Archivo de septiembre de 2013

NUEVA LEY DEL ALQUILER (II)

Viernes, 6 de septiembre de 2013

Como continuación de nuestra entrada anterior y a raíz Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, continuamos analizando las modificaciones y novedades implementadas en el marco legal:

Inscripción en el Registro: Cabe la posibilidad de inscribir nuestro contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. No se trata de una cuestión baladí, puesto que esta inscripción proporciona una serie de efectos frente a los terceros ajenos al contrato. Nos referimos más concretamente a los supuestos en que se ponga a la venta la vivienda arrendada. Así en el caso de que nuestro contrato haya accedido al Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda debe acatar el contenido del arrendamiento existente. Por el contrario, y en caso de no haber procedido a la inscripción, el nuevo propietario tiene la facultad de extinguir el contrato.

Otra novedad, que supone una garantía para los propietarios de viviendas, es la creación del Registro de inquilinos morosos en el que se inscribirán las Sentencias firmes donde conste la condena por impago de rentas. De esta forma, si estamos interesados en alquilar nuestro inmueble, podremos consultar el registro a los efectos de saber si nuestro inquilino ha incumplido alguna vez su obligación de pago.

Comentábamos en nuestra publicación anterior que la novedad legislativa pivotaba sobre dos ejes básicos: los derechos y obligaciones de las partes, y la autonomía de la voluntad. Habiéndose analizado el primer de los ejes, desglosaremos someramente el segundo:

B) Autonomía de la voluntad.

Actualización de la renta: en la anterior regulación, se establecía que la renta debía actualizarse obligatoriamente en función del IPC. La nueva normativa, da prevalencia a la libertad de la voluntad de las partes contratantes, por lo que podrán pactar libremente la actualización, incluso usando índices diferentes, al IPC. Solo, y de manera subsidiaria, para el caso de que el contrato de arrendamiento no especifique el modo de actualizar la renta, se realizará aplicando la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo.

Derecho de adquisición preferente: Ciertamente, la LAU ha llegado a ser calificada como una norma muy tuitiva respecto de la figura del arrendatario, como muestra de ello, la regulación del derecho de adquisición preferente que contenía la norma, en tanto que éste era irrenunciable. Sin embargo, y con la nueva legislación, la imperatividad de la norma cede ante la autonomía de la voluntad, posibilitando el que las partes puedan pactar la renuncia del derecho.

Una vez analizada la nueva legislación, se observa que se han operado importantes cambios en el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que, desde Crovetto Abogados Asociados, recomendamos que previamente a la formalización de un contrato de arrendamiento se asesoren correctamente con su experto legal.