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NUEVA LEY DEL AQUILER (I)

DERECHOS Y DEBERES DE LAS PARTES
Con la publicación de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del aquiler de viviendas, que entró en vigor el pasado día 6 de junio, se han implantado una serie de novedades respecto del régimen anterior aplicable a los arrendamientos.
La novedad legislativa pivota sobre dos ejes básicos: los derechos y obligaciones de las partes, y la autonomía de la voluntad.
A) Derechos y Obligaciones de las partes.
Se modifica la duración mínima del arrendamiento, o lo que comúnmente ha dado en llamarse prórroga forzosa, que pasa se reduce de 5 a 3 años. De igual manera ocurre con la prórroga tácita de los contratos que pasa de 3 años a 1. De esta manera, llegada la fecha de expiración del contrato, y si ninguna de las partes comunica a la otra su intención de no renovar con una antelación de 30 días, el contrato se prorroga automáticamente por un años más.
Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial.
Flexibilidad para recuperar el inmueble por parte del propietario cuando su destino sea el de vivienda permanente. La diferencia sustancial frente a las previsiones anteriores es que la potestad del arrendador viene determinada ya por ley, no requiriéndose pacto expreso y mención en el contrato.
No obstante, para su ejercicio se requiere que haya transcurrido un años desde la formalización del contrato, una comunicación previa al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha de recuperación del inmueble, y que éste sea destinado a vivienda habitual de:
– El propietario.
– Sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción.
– Para el uso de su cónyuge, tras una sentencia de firme de separación divorcio o nulidad matrimonial.
El desistimiento del arrendatario, los cambios en esta materia implican la falta de rigorismo y la posibilidad de ejercer este desistimiento en cualquier momento, siempre y cuando hayan transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato. Otro requisito en su ejercicio es la comunicación al arrendador con una antelación de 30 días.
Si el arrendatario cumple con las previsiones legales, en principio no tendría que abonar indemnización alguna al propietario de la vivienda por finalizar de manera anticipada el contrato. Y decimos en principio, porque la nueva norma prevé la posibilidad de que se pacte en el contrato la posibilidad de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Siendo que los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Hasta aquí un sucinto análisis de los cambios legislativos operados en el esquema de derechos y obligaciones de las partes. En una próxima entrada tendremos la posibilidad de analizar cómo se prioriza el principio de autonomía de la voluntad, y las novedades que presenta esta nueva Ley.

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